Skywaters Residences
📊 土地成本测算与推售表现
Skywaters Residences 的政府售地 (GLS) 投标成本与实时推售走势。
独立投资价值评估与算法分析
基于市区重建局真实买卖成交记录与土地成本测算的客观算法评估。
Skywaters Residences 经 10 项严谨置业投资准则综合算法评估，获得总分 44/50 (88.0%)，评定为【市区重建局总蓝图核心增长节点】。最适合人群：为孩子在第 2C 阶段报读 1 公里内重点名校（如 Cantonment Primary School）争取优先报名权的家庭，以及看重快速通勤与全天候地铁通达性的高频出行家庭。 关注要点：精品小型项目（共 190 户）意味着每月物业管理费由较少业主分摊。
市区重建局总蓝图核心增长节点
每一颗星均基于真实客观数据沉淀：在10大投资维度中累计获得 44 / 50 分 (6 项满分 5/5)。
🧭 战略退出路线图 持有周期：预计交房 (TOP) 2028 · 建议转售变现窗口期：2030 – 2032 ▾
工程接近尾声（距预计 2028 年交房约 2 年）。按揭还款逐步推进至 85%，可快速进入实际交房入住或对外招租产生租金收益阶段。
时间节点： 卖方印花税 (SSD: 第1年12%、第2年8%、第3年4%) 将于 2029 年完全解禁。
阶段特征： 资本投入根据新加坡建设局 (BCA) 完工节点通过渐进式付款计划 (PPS) 分批注入。
交房与稳定期： 开发商交付新房、领取钥匙并进入 12 个月质量缺陷保修期 (DLP)。在 2029 年 SSD 解禁后即打开最早的期房转让 (Sub-sale) 窗口。随后进入初期租赁稳定期。
变现逻辑： 最佳转售窗口通常在交房拿钥匙后 2–4 年 (2030–2032)。届时开发商缺陷检查全部解决，社区景观与俱乐部设施彻底成熟，并已建立清晰透明的转售成交记录。在尚余约 92 年全新地契的优势下，未来买家享有最长 30 年完整按揭年限与无限制公积金使用权。
区域催化剂： 依托 D01 深厚的私人住宅二手转售流动性（过去3年市区重建局记录了 652 笔真实转售交易，均价约 $2.12M）。买家需求主要由私宅换屋升级家庭、有地住宅换小屋买家、名校适龄家庭以及中央商务区高薪专业人士驱动。 紧密协同 Marina Bay 区域重大国家级建设里程碑。
- 置换现代奢华设施、兼享地铁无缝连廊的高净值有地住宅换小屋长辈及现有私宅换屋升级买家。
- 在乌节路、滨海湾及莱佛士 CBD 金融区工作的企业高管、高薪专业人士及永久居民家庭。
- 套现高净值组屋的屋主（周边拥有 234 笔百万组屋成交），购置 1–2 居室用于学区规划或优质资产配置。
- 为孩子在第 2C 阶段报读 1 公里内重点名校（如 Cantonment Primary School）争取优先学区报名权的自住家庭。
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Skywaters Residences 户型分布与参考指导价
基于市区重建局 (URA) 买卖合约登记记录 (Caveats) 真实成交数据 —— 非开发商官方统一定价。
该项目最小户型为2房 —— 纯自住家庭设计，无1房小单位。
- Penthouse57%
- 5 Bedroom43%
| 户型 | 面积 | 成交宗数 | 平均成交尺价 | 平均成交总价 |
|---|---|---|---|---|
| 5 Bedroom最活跃户型 | 1798 sqft | 1 | $6,501 | $11,687,000 |
| 5 Bedroom | 2088 sqft | 1 | $5,498 | $11,480,000 |
| 5 Bedroom | 2099 sqft | 1 | $5,947 | $12,482,340 |
| Penthouse | 2896 sqft | 1 | $5,001 | $14,480,000 |
| Penthouse | 2949 sqft | 1 | $5,880 | $17,343,000 |
| Penthouse | 5285 sqft | 1 | $5,841 | $30,870,000 |
| Penthouse | 7761 sqft | 1 | $6,100 | $47,342,000 |
🎓 Skywaters Residences 附近小一入学学区 (教育部 MOE 1公里与2公里优先学区)
根据新加坡 OneMap 官方地理空间数据计算的教育部小一注册优先学区。
-
Cantonment Primary School ↗ 最高抽签优先级850m · 11 分钟步行
1–2公里范围内无其他小学。
新加坡教育部小一报名依据住家距离划分优先级：1公里内（2C阶段最高优先）与1–2公里内（2C阶段补充）。数据源自官方 OneMap 与教育部登记册。
Skywaters Residences 地理位置、交通连接与周边生活配套
附近地铁站
- EW15 Tanjong Pagar ↗ 191m · 2 分钟步行
- TE19 Shenton Way ↗ 360m · 5 分钟步行
- TE18 Maxwell ↗ 610m · 8 分钟步行
- DT17 Telok Ayer ↗ 650m · 8 分钟步行
- DT16 Downtown ↗ 693m · 9 分钟步行
- NS27 CC32 TE20 Marina Bay ↗ 798m · 10 分钟步行
周边购物商场
- 100 AM561m
- Marina Square606m
- Chinatown Point1190m
- People's Park Complex1208m
- People's Park Centre1316m
- Marina Bay Sands1964m
超市与生鲜采购
- Little Farms302m
- Cold Storage467m
- FairPrice Finest541m
- Don Don Donki541m
- FairPrice580m
- Cold Storage723m
直线距离源自 OneMap 官方数据。仅供参考 —— 实际步行或行车路线可能有所差异。
Skywaters Residences 总蓝图规划与周边配套地图
Skywaters Residences及周边步行与车程范围内的地铁站、商场及超市分布。
Skywaters Residences 房贷月供与购房财务测算器
参考每月还款额 —— 可自主调整贷款比例与银行利率进行试算。
印花税与购买力压力测试
预估买方印花税 (BSD) 与额外买方印花税 (ABSD) 应缴金额及总偿债率 (TDSR) 试算。
Skywaters Residences 市区重建局 (URA) 官方交易历史与尺价走势
新加坡市区重建局 (URA) 记录的本项目买卖合约登记记录 (Caveats) 真实成交数据。
| 交易日期 | 楼层 | 面积 (平方英尺) | 面积 (平方米) | 成交总价 | 成交尺价 | 每平方米价 | 面积类型 | 交易类型 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sep-26 | 26-30 | 2088 | 194 | $11,480,000 | $5,498 | $59,175 | Strata | 一手新房 |
| Jul-26 | 51-55 | 2949 | 274 | $17,343,000 | $5,880 | $63,296 | Strata | 一手新房 |
| May-26 | 36-40 | 2896 | 269 | $14,480,000 | $5,001 | $53,829 | Strata | 一手新房 |
| Apr-26 | 26-30 | 2099 | 195 | $12,482,340 | $5,947 | $64,012 | Strata | 一手新房 |
| Oct-25 | 26-30 | 1798 | 167 | $11,687,000 | $6,501 | $69,982 | Strata | 一手新房 |
| Jun-25 | 51-55 | 5285 | 491 | $30,870,000 | $5,841 | $62,872 | Strata | 一手新房 |
| May-24 | 56-60 | 7761 | 721 | $47,342,000 | $6,100 | $65,662 | Strata | 一手新房 |
售楼处实地看房与户型深度剖析均由指定项目核心团队专员亲自接待，为您提供朝向分析、平面图利用率与开发商限时折扣解读。服务全程100%免费，免收买家中介费。所属代理公司：Huttons Asia Pte Ltd。
关于 Skywaters Residences 的常见问题 (FAQ)
关键事实、参考指导价格基准、最近地铁交通接驳及小一入学学区详情。
Skywaters Residences 的参考指导价与平均尺价是多少？
Skywaters Residences 的单位参考指导起价为 $11,480,000，市建局 (URA) 官方买卖合约成交平均尺价为 $5,824。最终成交价格依据具体楼层、朝向单元及房型配置而定。
距离 Skywaters Residences 最近的地铁站是哪一个？
距离 Skywaters Residences 最近的地铁站为 Tanjong Pagar MRT (EW15)，直线距离约 191 米（步行约 2 分钟）。
Skywaters Residences 的地契类型与预计交房 (TOP) 日期是什么时候？
Skywaters Residences 为 99年地契 的公寓住宅 (Apartment)项目，预计临时入伙证 (TOP) 日期为 2028 年。
Skywaters Residences 的开发商是谁？
Skywaters Residences 由开发商 Perennial Holdings 规划开发。
Skywaters Residences 1公里范围内有哪些教育部小学？
在新加坡教育部小一报名 2C 阶段最高优先范围内，1公里内的小学包括：Cantonment Primary School。
如何获取 Skywaters Residences 的官方电子楼书与高清户型图？
您可在 CondoWatch.sg 页面直接免费登记索取官方高清户型图、单元分布清单及开发商电子楼书 (PDF)。
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