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Lorong Puntong Residences

Q: Lorong Puntong Residences 的参考指导价与平均尺价是多少？

Lorong Puntong Residences 的单位参考指导起价为 $1,720,000。最终成交价格依据具体楼层、朝向单元及房型配置而定。

Q: 距离 Lorong Puntong Residences 最近的地铁站是哪一个？

距离 Lorong Puntong Residences 最近的地铁站为 Bright Hill MRT (TE7, CR13)，直线距离约 366 米（步行约 5 分钟）。

Q: Lorong Puntong Residences 的地契类型与预计交房 (TOP) 日期是什么时候？

Lorong Puntong Residences 为 99年地契 的Condominium项目，预计临时入伙证 (TOP) 日期为 2031 年。

Q: Lorong Puntong Residences 的开发商是谁？

Lorong Puntong Residences 由开发商 Eco World Development (S) Pte Ltd 规划开发。

Q: Lorong Puntong Residences 1公里范围内有哪些教育部小学？

在新加坡教育部小一报名 2C 阶段最高优先范围内，1公里内的小学包括：Ai Tong School。

Q: 如何获取 Lorong Puntong Residences 的官方电子楼书与高清户型图？

您可在 CondoWatch.sg 页面直接免费登记索取官方高清户型图、单元分布清单及开发商电子楼书 (PDF)。

Record $1,612 PSF PPR RCR Benchmark · Doorstep to Ai Tong & Bright Hill MRT Interchange

由 Eco World Development (S) Pte Ltd 荣誉开发

📍 Lorong Puntong / Sin Ming Avenue Singapore 576433

贵宾预览 2027/2028 🎯 10项买家综合评估: 43/50 (4.3★ · EXCELLENT) ↓ RCR 私人公寓 99年地契共 140 户预计 2031 年交房 (TOP) 🚆 Transit-Oriented: 5 mins walk to Bright Hill MRT

📐 市建局 (URA) 政府售地投标价: $1,612 psf ppr (Lorong Puntong / Sin Ming Avenue GLS) · 中标日期: Oct 2024

查看土地成本与盈亏平衡测算 →

项目特约专员 ✓ 买家免中介费

样板房品鉴由指定的项目特约专员团队亲自接待，深入解读户型与地契价值，买家全程免中介费。

参考指导起价

$1,720,000

开盘参考估价 · 最终以开发商正式合约为准

2 to 4 Bedrooms卧房户型

650–1450 平方英尺面积范围

99年地契地契类型

2031预计交房 (TOP)

140 户总户数

贵宾预览销售状态

140 Lots (1:1)停车位配比

43/50 (4.3★)10项买家评估 ↓

🚀 开盘节点与投资经济学

Lorong Puntong Residences 的关键开盘节点、地价测算与交通配套分析。

政府售地楼面价 (GLS)

$1,612 PSF PPR (Eco World S$208.1M Record RCR Tender)

核心市区边缘优质地价

预计贵宾预览

2027/2028

VIP 售楼处优先入场

预计开盘选房

2028

官方抽签认购与正式选房

参考指导价格

Est. ~$2,650 – $2,950 PSF

Land $1,612 + Construction/Financing ~$850 = Breakeven ~$2,460 PSF

CondoWatch Intel™

独立投资价值评估与算法分析

基于市区重建局真实买卖成交记录与土地成本测算的客观算法评估。

分析师核心摘要

Lorong Puntong Residences 经 10 项严谨置业投资准则综合算法评估，获得总分 43/50 (86.0%)，评定为【市区重建局总蓝图核心增长节点】。最适合人群：为孩子在第 2C 阶段报读 1 公里内重点名校（如 Ai Tong School）争取优先报名权的家庭，以及看重快速通勤与全天候地铁通达性的高频出行家庭。关注要点：精品小型项目（共 140 户）意味着每月物业管理费由较少业主分摊；同时周边未来基准重置更多依赖私人集体出售 (En-Bloc) 交易，而非频繁的政府售地 (GLS) 竞标。

CondoWatch 10项买家综合评估™

📘 评估标准与算法解析 »

市区重建局总蓝图核心增长节点

每一颗星均基于真实客观数据沉淀：在10大投资维度中累计获得 43 / 50 分 (5 项满分 5/5)。

43 / 50

4.3★ (86.0%)

✨ EXCELLENT

✓ 累计获得 43 / 50 分 (86.0%) ★ 5 / 10 项维度获得满分 5/5

🚇 步行至地铁站

距 Bright Hill 约 432 米

★★★★★ 5/5

🏫 1公里内重点名校学区

1公里内有重点名校 Ai Tong School 🏫 School Map »

★★★★★ 5/5

🏢 社区规模与景观设施配比

140 户大型社区 · 占地约 46,103 平方英尺

精致低密社区，私密性高，但每户物业管理费分摊基数较小。

★★★ ★★ 3/5

📜 地契年限与新鲜度

99年地契 · 尚余约 97 年充裕年限

★★★★★ 5/5

💰 租金现金回报率

D20 区域参考租金回报率约 ~3.2%

租金现金流表现稳健，外籍专业人士与家庭租客群充沛。

★★★★ ★ 4/5

🏠 未来转售买家客群

周边 2 公里内拥有 380 户组屋 (共 238 栋楼) 🗺️ MOP Map »

周边庞大组屋换屋升级需求，为转售市场注入充足流动性。

★★★★ ★ 4/5

📍 市区重建局总蓝图增长潜力

市区重建局 (URA) 总蓝图发展走廊

★★★★★ 5/5

🏗️ 周边未来土地供应与基准价重置

周边近期无竞争性政府售地 (GLS) 地块

区域新增土地供给稀缺，未来转售竞争压力较小。

★★★ ★★ 3/5

🛒 周边商场与超市便利度

周边商场、熟食中心与生活超市配套 🛍️ Area Map »

日常起居餐饮与生鲜采购便利度高，无需依赖私家车出行。

★★★★ ★ 4/5

🚗 停车位与电动车充电配置

车位配比约 100%

★★★★★ 5/5

🎯 最适合买家画像: 为孩子在第 2C 阶段报读 1 公里内重点名校（如 Ai Tong School）争取优先报名权的家庭，以及看重快速通勤与全天候地铁通达性的高频出行家庭。

⚖️ 需留意的权衡考量: 精品小型项目（共 140 户）意味着每月物业管理费由较少业主分摊；同时周边未来基准重置更多依赖私人集体出售 (En-Bloc) 交易，而非频繁的政府售地 (GLS) 竞标。

🧭 战略退出路线图持有周期：预计交房 (TOP) 2031 · 建议转售变现窗口期：2033 – 2035 ▾

现金流特征

建设周期充裕（距预计 2031 年交房 TOP 约 5 年）。渐进式付款计划 (PPS) 初期现金支出极低（前几年按各工程节点分期仅需 5%–10%），大幅延后全额银行按揭月供还款压力。

第一阶段：工程建设与 SSD 印花税锁定期 (2027–2030) SSD 印花税解禁

时间节点： 卖方印花税 (SSD: 第1年12%、第2年8%、第3年4%) 将于 2030 年完全解禁。

阶段特征： 资本投入根据新加坡建设局 (BCA) 完工节点通过渐进式付款计划 (PPS) 分批注入。

第二阶段：交房入住与初期稳定期 (~2031) 交房入住 (TOP)

交房与稳定期： 开发商交付新房、领取钥匙并进入 12 个月质量缺陷保修期 (DLP)。在 2030 年 SSD 解禁后即打开最早的期房转让 (Sub-sale) 窗口。随后进入初期租赁稳定期。

第三阶段：建议转售变现流动性窗口期 (2033–2035) 主要变现窗口

变现逻辑： 最佳转售窗口通常在交房拿钥匙后 2–4 年 (2033–2035)。届时开发商缺陷检查全部解决，社区景观与俱乐部设施彻底成熟，并已建立清晰透明的转售成交记录。在尚余约 90 年全新地契的优势下，未来买家享有最长 30 年完整按揭年限与无限制公积金使用权。

区域催化剂： 周边 2 公里内拥有 238 栋组屋楼宇超过 380 户从 2029 年起陆续满 5 年 MOP，为未来的转售市场提供庞大的换屋升级买家客源。紧密协同 Upper Thomson 区域重大国家级建设里程碑。

👥 未来转售接盘客群画像：

为孩子在第 2C 阶段报读 1 公里内重点名校（如 Ai Tong School）争取优先学区报名权的自住家庭。
看重租金回报率与 Bright Hill 地铁站全天候极速通勤便利的置业家庭与白领。

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● 对比周边二手尺价与性价比？ ● 交房前工程分期付款时间表？ ● 哪个朝向单元最具性价比？ ★ 获取官方电子楼书与户型图

关于 Lorong Puntong Residences

Lorong Puntong Residences is an exclusive upcoming boutique luxury development by Eco World Development (S) Pte Ltd, nestled in the serene private residential enclave of Sin Ming / Thomson in District 20 (RCR).

Awarded in September 2026 following an intense 7-way developer tender for S$208.1 million, the land bid translates to a record S$1,612 per square foot per plot ratio (PSF PPR) — setting a new benchmark for a 99-year leasehold pure-private residential GLS site in Singapore's Rest of Central Region. The palatable 46,103 sqft site will yield approximately 140 bespoke luxury residences, marking Eco World's maiden development in Singapore under its curated 'Versione' lifestyle series.

The development commands an enviable location directly opposite the prestigious Ai Tong School (<250m), guaranteeing immediate 100% Phase 2C primary school registration priority. Families also benefit from proximity to Catholic High School, CHIJ St. Nicholas Girls' School, and Raffles Institution across District 20.

Transit connectivity is exceptional, situated just a 5-minute walk (~430 metres) from Bright Hill MRT Station (TE7), which becomes a major dual-line interchange with the Cross Island Line (CRL) by 2030. Commuters enjoy direct access to Orchard, Marina Bay, and eastern/western employment corridors without changing lines. Nature lovers are flanked by Thomson Nature Park, Lower Peirce Reservoir, and Bishan-Ang Mo Kio Park.

Based on the $1,612 PSF PPR land rate and an estimated developer breakeven of ~$2,460 PSF, indicative launch pricing is projected between ~,650 and ,950 PSF, positioning Lorong Puntong Residences as the premier low-density luxury choice in the Upper Thomson growth corridor.